区趋势线，以前称为老师趋势线，提供可操作的研究，以改善地区人事政策，以加强教师队伍。想要关于政策和实践的循证指导，提高你招聘、培养和留住优秀教师的能力，每个月直接发送到你的收件箱?伟德1946网页版
教师的工资总是在新闻中出现，但在过去的几个月里，我们注意到教师的住房负担能力是焦点，许多学区都在探索支持教师租房或买房的方法。旧金山正在落实一项在全国房租最高的城市建造经济适用房的计划。印第安纳波利斯,甚至小区这些州都采取了措施，通过各种社区和开发商伙伴关系，确保教师能够获得负担得起的住房。
这个月，我们评估教师的能力:1)租房，2)存首付，3)每月支付房屋贷款。我们使用的薪水数据来自老师合同数据库再加上租房和住房数据Zillow该网站是一家追踪住房和租赁价格的房地产网站和市场，以及美国人口普查局。
您可以查看该数据的交互式地图在这里。
方法
以下是我们用于执行此操作的参数。我们考虑了全国最大的100个学区和每个州最大的学区，如果还没有在100个学区中得到代表，那么总共有124个学区。
- 我们主要关注的是单个教师的负担能力，但我们也简要考虑了双收入人群的住房负担能力计算的变化。
- 为了估计租用一居室公寓的成本，我们选择使用的数据中位数公寓租金Zillow．[1]人口普查局通过美国社区调查(ACS)的调查显示，Zillow的数据似乎更能代表大城市教师所面临的租赁市场。例如，根据ACS的数据，纽约市的租金中位数是1202美元，但Zillow引用的租金似乎更现实(2351美元)。
- 对于购房，我们使用ACS的数据来确定一个地区中等价格房屋的成本。
- 对于每月拥有住房的成本，我们的计算基于使用ACS数据的学区房主成本的中位数。这些数据包括每月按揭付款、公用事业、房地产税和保险。
假设
为了得出在这124个区租房或拥有住房的相对困难程度，有必要做几个假设。
- 住房成本不应超过教师收入的30%，这是房地产行业普遍接受的经验法则。此外,住房和城市发展部认为那些将收入的30%以上用于住房的家庭是“成本负担”，这意味着他们可能难以负担其他基本需求。
- 我们估计，教师每年可以合理地节省10%的工资来支付首付款——尽管我们承认，合理的购房储蓄数额的定义当然取决于学生贷款、教师的家庭义务和当地的生活成本。
- 老师们，就像任何买房的人一样希望能有20%的首付；任何低于此标准的购房人都必须支付额外的抵押贷款保险费用。虽然20%是典型的经验法则，但许多购房者支付的首付款更少，因为首付款中位数仅为房屋价值的6%。[２]降低首付款是许多人为了买房可能被迫做出的众多妥协之一，尽管这可能会大幅提高每月的购房成本。
虽然这些假设都是有争议的，但我们认为它们在本练习和职业成年人的期望背景下是合理的。我们完全认识到，不仅仅是教师必须做出许多妥协，才能有栖身之所。为了确保住房安全——包括租金和所有权——人们通常会做出妥协，不仅是降低首付金额，还会同意一些可能并不理想的生活安排，比如与父母同住、与人合租、或通勤去上班的距离更远。
租一套公寓
我们首先考察在每个区领起薪的新教师是否能租得起一居室的公寓。2016-2017年，拥有学士学位的新教师起薪最低为33,829美元约旦学区(UT)涨到了61,750美元科罗纳-诺科联合学区(CA)。我们124个大学区的平均起薪是43,806美元。
在近四分之三(72%)有当地租金定价数据的地区[3]在美国，新教师可以租得起一套一居室的公寓。[4]
但是，换句话说，新教师在四分之一以上的学区都租不起一套一居室的公寓。［5］
不出所料，一居室房租最难以承受的地区(下图蓝色部分)集中在大城市或附近，旧金山、纽约市和哥伦比亚特区是新教师最难以承受的地区。
当一居室公寓的租金中位数低于教师起薪的30%时，房租就被认为是负担得起的。欲知详情，请访问我们的互动地图．
因为很多新老师可能愿意甚至渴望和室友一起住几年，我们也探讨了第三年的薪水是否足够。不幸的是，教师的工资增长往往相当缓慢，尤其是在前五年聪明的钱的更多信息)。我们选取了位于教师住房市场最昂贵的10个学区作为样本，调查了有三年教学经验的教师是否比一年级教师更能负担得起住房。平均而言，三年级教师在房租上的花费要比一年级教师少3%，但在所有十种情况下，三年级教师在房租上的花费仍然超过收入的30%。
为买房攒首付
买过房子的人都知道，一笔可观的首付款可以更容易地获得贷款，并降低每月抵押贷款的成本。我们研究了一名教师需要多长时间才能攒下20%的首付，以购买一套位于学区中值的房子，假设每年的储蓄贡献为10%。[6]
我们估计，在124个大型学区中，一名教师平均需要花费10年的时间，把起薪的10%存起来，才能攒够她所在学区一套中等价格住房的20%的首付。
平均数掩盖了地区之间的显著差异。假设年储蓄率为10%，在一些地区，只需2年多一点就可以攒够首付，而在另一些地区则需要近30年。这与非教师相比如何?在大多数地区(63%)，教师能够在10年内存下买房的首付款，考虑到首次购房者的中位年龄为32岁，这一速度与他们的非教师同龄人差不多。[7]
美国有11个学区的教师可以在5年或更短的时间内攒够首付款，其中7个学区位于德克萨斯州。相比之下，有5个学区的教师需要储蓄20年以上才能攒够首付，其中3个学区位于加利福尼亚州。
西部和东北部是教师买房最负担不起的地区。中西部和南部几乎所有的学区都向教师支付足够的工资，让他们在10年内存够首付。
假设一名教师每年存下相当于他们第一年工资的10%的钱，在该学区购买一套中位数价格的房子需要花费20%的首付。欲知详情，请访问我们的互动地图．
在一些地方，即使在教学生涯接近尾声的时候，买房也可能是遥不可及的。在我们的样本中，有50个学区的教师每年必须存10%以上的钱，才能在5年内支付20%的首付，即使是在提供最高工资的情况下。为了达到最高工资，教师通常需要有高等学位，平均有25年的工作经验。
虽然20%的首付款可能是一个谨慎的选择，但许多银行让你可以用更低的金额买房。首次购房者的平均首付款为6%。［8］有了这个较低的首付基准，大多数早期职业教师在五年内就能买得起房，而不是十年。当然，这里有一个很大的权衡:更高的月供。只有15个地区的单身教师如果只支付6%的首付，5年后还买不起房子。
大多数购房者都是已婚夫妇，大多数人都有两份收入，因此支付首付的时间缩短了一半。[9]在我们样本中的大多数地区(62%)，两名已婚教师都能在5年内买房，即使他们的起点是工资最低的，而在20%的地区，一名教师的起点工资就能做到这一点。仍有四个负担不起的地区(旧金山联合学区，奥克兰联合学区，卡皮斯特拉诺联合学区(CA),夏威夷教育部在那里，即使是对两名领着该地区最高工资的教师来说，五年内买房也是一项财务挑战。
支付每月的住房账单
接下来，我们研究了购房的月成本，探究在支付了首付款后，以教师为工资的人是否还能负担得起月供中位数。[10]
即使在住房相对便宜的地方，教师也可能难以支付这些费用。例如，在每月住房费用最低的31个学区中，有16个学区的教师即使有5年的教学经验也无法负担每月住房费用。这些地区通常位于南部和中西部，包括像俄克拉荷马市公立学校，厄尔巴索ISD,奥马哈公立学校．
只有一小部分地区(20%)有五年经验的教师能够轻松负担得起每月购买中等价格住房的费用，即使假设这位教师已经获得了硕士学位，而且工资通常也会相应提高。圣安东尼奥ISD，巴尔的摩公立学校,费城学区是教师最负担得起的。在这些地区，拥有5年工作经验和硕士学位的教师每月可以拿出不到25%的收入用于支付房屋贷款。
在大约45%的地区，每月的账单是一笔不小的开支，其金额相当于他们收入的30%到40%。在35个学区中，超过四分之一的样本学区，教师需要将超过40%的收入用于月供。[11]
支付平均每月的住房账单在8个地区一直是负担不起的。在那些地区，一个老师就可以从来没有能够拿出低于30%的收入用于房屋购置费用，即使是在工资表的顶端。
当住房成本中位数低于教师工资的30%(假设教师已获得硕士学位并有五年工作经验)时，住房成本被认为是可负担的。欲知详情，请访问我们的互动地图．
正如你所预料的那样，教师夫妇比拥有住房的总成本要好得多。两名教师的工资在任教五年之后，足以让一对夫妇舒舒服服地在除一个地区以外的其他地区支付每月的住房费用。旧金山联合学区是唯一一个两个拥有硕士学位和5年工作经验的教师无法负担每月住房费用的地区。
总结
总的来说，我们发现，虽然对大多数教师来说，租一套一居室的公寓是可以承受的，但拥有住房的成本是一种延伸，尤其是在西部和东北部。中西部和南部几乎所有的学区都向教师支付足够的工资，让他们在10年内存够首付。
教师们可能最头疼的是每月的住房补贴。即使是在房价可承受的地区，大多数教师也必须将收入的30%以上用于支付住房费用。
想知道更多吗?访问互动地图查看每个地区的工资和住房成本详情或查看我们在每个地区的调查结果在这里(pdf)或下载有关资料在这里(Excel)。
NCTQ要感谢加州大学圣巴巴拉分校经济学教授迪克·斯塔茨(Dick Startz)对这项工作进行审查并提供反馈。
的老师合同数据库包括美国147个学区和2个特许管理组织的信息，包括:全国100个最大的学区，每个州最大的学区，以及大城市学校理事会的成员学区。该数据库提供了100多个政策问题的答案，并提供了教师合同、工资表和董事会政策以及管理教师的相关州法律的访问。
[1]为了表示租金中位数，NCTQ使用平均值Zillow租金指数2011年至2015年，该地区所在县一居室公寓租金清单价格中位数。如果没有县级的数据，国家ctq使用该地区的都市区域。在一些地区，没有数据。
[3]15个区(莫比尔县(AL)，圣贝纳迪诺市(CA)，华肖县(NV)，坎伯兰县(NC)，温斯顿-塞勒姆/福赛斯县(NC)，俾斯麦(ND)，诺克斯县(TN)，布朗斯维尔(TX)，阿尔卑斯(UT)，戴维斯(UT)，伯灵顿(VT)，卡纳瓦县(WV)，密尔沃基(WI)，拉勒米县(WY))没有可用的租金定价数据。
[4]我们假设新教师在拿到工资表的第一步时只获得了学士学位。
［5］对ACS数据的类似分析得出了截然不同的结果:美国只有8个这样的学区，而不是30个学区无法负担房租。
[6]我们不考虑任何潜在的利益或投资回报。
[7]全国房地产经纪人协会
[9]根据全国房地产经纪人协会在美国，最近购房的人中有66%是已婚夫妇。
[10]NCTQ使用的数据中位数房主成本美国社区调查这包括支付抵押贷款和其他财产债务，房地产税，保险和公用事业。
[11]在10个地区，我们没有拥有硕士学位和5年工作经验的教师的工资数据。