区趋势线，原名为老师趋势线，提供可操作的研究，以改善地区人事政策，将加强教师队伍。想要以证据为基础的政策和实践指导，提高你招聘、培养和留住优秀教师的能力，并每月直接发送到你的收件箱?伟德1946网页版
教师的工资总是出现在新闻中，但在过去的几个月里，我们注意到教师的住房负担能力成为了人们关注的焦点，许多学区都在探索支持教师租房或购房的方法。旧金山在一个以全国租金最高而闻名的城市里建造经济适用房。印第安纳波利斯，甚至小区这些州都采取了措施，通过各种社区和开发商伙伴关系，确保教师能够获得负担得起的住房。
这个月，我们评估教师的能力:1)租房，2)存首付，3)每月支付房屋贷款。我们使用我们的工资数据教师合同数据库再加上租房和住房数据Zillow这是一个跟踪住房和租赁价格的房地产网站和市场，以及美国人口普查局。
您可以查看该数据的交互式地图在这里。
方法
以下是我们用于进行此练习的参数。我们考虑全国最大的100个学区和每个州最大的学区，如果还没有在100个学区中出现，总共有124个学区。
- 我们主要关注单身教师的负担能力，但我们也简要考虑了双收入收入者的住房负担能力计算的变化。
- 为了估算租用一居室公寓的成本，我们选择使用中位数公寓租金的数据Zillow．[1]而人口普查局通过美国社区调查(ACS)， Zillow的数据似乎更能代表大城市教师所面临的租赁市场。例如，根据ACS的数据，纽约市的租金中位数是1202美元，但Zillow给出的租金中位数似乎更现实(2351美元)。
- 对于购房，我们使用ACS的数据来确定一个地区中等价位房屋的成本。
- 对于每月拥有一套住房的成本，我们基于使用ACS数据的学区房主成本中位数进行计算。这些数据包括每月抵押贷款付款、公用事业、房地产税和保险。
假设
为了得出在这124个地区租房或拥有住房的相对难度，有必要做几个假设。
- 住房成本不应超过教师收入的30%，这是房地产行业普遍接受的经验法则。此外,住房和城市发展部将住房支出超过收入30%的家庭视为“成本负担”，这意味着他们可能难以负担其他基本需求。
- 我们估计，教师每年可以合理地节省10%的工资来支付首付——尽管我们承认，为房子储蓄的合理金额肯定取决于学生贷款、教师的家庭义务和当地的生活成本。
- 教师，就像任何买房的人一样希望首付比例能达到20%；如果低于这个数字，购房者就必须支付抵押贷款保险的额外费用。虽然20%是典型的经验法则，但许多购房者的首付更少，因为首付的中位数仅为房屋价值的6%。[２]降低首付是许多人为了买房可能被迫做出的众多妥协之一，尽管这可能会大幅提高每月的购房成本。
虽然这些假设都是有争议的，但我们认为它们在这个练习中是合理的，在职业成年人的期望背景下也是合理的。我们确实充分认识到，为了有栖身之所，不仅仅是教师必须做出许多妥协。为了保证住房安全，人们通常会做出妥协——包括租金和所有权——不仅是降低首付金额，而且还会同意一些可能并不理想的生活安排，比如与父母同住、与室友合住或通勤距离较远。
租房
我们首先考察每个地区的新教师起薪是否能租得起一居室的公寓。2016-2017年，拥有学士学位的新教师的起薪最低为33,829美元乔丹学区(UT)至61,750美元的高点科罗纳-诺科联合学区(CA)。我们124个大学区的平均起薪是43,806美元。
在有当地租金定价数据的近四分之三(72%)的地区[3]在美国，新教师可以租得起一居室的公寓。[4]
但是，换句话说，新教师在四分之一以上的学区租不起一居室公寓。［5］
毫不奇怪，单卧室租金最难以承受的地区(下图中蓝色部分)集中在大城市或大城市附近，旧金山、纽约市和哥伦比亚特区是新教师最难以承受的地区。
当一居室公寓的租金中位数低于教师起薪的30%时，房租就被认为是负担得起的。欲知详情，请浏览我们的互动地图．
因为许多新老师可能愿意甚至渴望与人合租几年，我们也探讨了第三年的薪水是否足够。不幸的是，教师的工资往往增长相当缓慢，特别是在头五年(见聪明的钱以获取更多信息)。我们以教师住房市场最贵的10个地区为样本，研究了有三年工作经验的教师是否比第一年工作的教师更能负担得起住房。平均而言，第三年的教师需要比第一年的教师少花3%的收入用于租房，但在所有10个案例中，第三年的教师仍将花费他们收入的30%以上用于租房。
为买房攒首付
任何已经买房的人都知道，一笔可观的首付可以让你更容易获得贷款，并降低每月抵押贷款的成本。我们研究了一名教师需要多长时间才能为一套位于学区中位数的房子攒下20%的首付，假设每年的储蓄贡献为10%。[6]
平均而言，在124个大型学区中，我们估计，一名教师需要将起薪的10%存下10年，才能存够她所在地区中位数房价20%的首付。
平均数掩盖了地区之间的巨大差异。假设年储蓄率为10%，在一些地区，只需两年多一点的时间就可以攒够首付，而在另一些地区，则需要近30年的时间。与非教师相比如何?在大多数地区(63%)，教师能够在10年内攒下买房的首付，这与非教师的同龄人的速度大致相同，因为首次购房者的年龄中位数是32岁。[7]
全美有11个学区允许教师在5年或更短时间内攒够首付，其中7个学区都在德克萨斯州。相比之下，有五个地区的教师必须储蓄20年以上才能存够首付，其中三个位于加州。
西部和东北部是教师买房最负担不起的地区。中西部和南部几乎所有的学区都给教师支付了足够的薪水，可以在10年内攒够首付。
假设一名教师每年存下相当于其第一年工资的10%的钱，以支付该学区中位数房价20%的首付所需的年数。欲知详情，请浏览我们的互动地图．
在一些地方，即使在教学生涯结束时，买房也可能是遥不可及的。在我们的样本中，有50个地区的教师即使在获得最高工资的情况下，也必须每年储蓄10%以上，才能在五年内支付20%的首付。为了达到最高工资，教师通常需要拥有高等学位，平均有25年的工作经验。
虽然20%的首付可能是一个谨慎的选择，但许多银行也会让首付更低的人买房。首次购房者的平均首付是6%。[8]有了这个较低的首付基准，大多数早期职业教师在五年内就能买到房子，而不是十年。当然，这是一个很大的代价:更高的月供。只有15个地区的教师在5年后如果只支付6%的首付就买不起房子。
大多数购房者都是已婚夫妇，大多数人都有两份收入，这使得支付首付的时间缩短了一半。[9]在我们样本中的大多数地区(62%)，两名已婚教师在5年内就能买到一套房子，即使他们的起薪是最低的，而在20%的地区，一名单身教师的起薪是有可能买到房子的。目前仍有4个居民负担不起的地区(旧金山联合学区，奥克兰联合学区，卡皮斯特拉诺联合学区(CA)和夏威夷教育部在该州，即使对两名拿着该地区最高工资的教师来说，五年内买房也是一项经济挑战。
支付每月的住房账单
接下来，我们研究了拥有住房的每月成本，探究在支付首付后，以教师工资收入的人是否还能负担得起月供中位数。[10]
即使在住房相对便宜的地方，教师也可能难以支付这些费用。例如，在每月住房成本最低的31个地区中，有16个地区的教师有5年的工作经验，无法负担每月住房成本。这些地区通常位于南部和中西部，包括像俄克拉荷马城公立学校，埃尔帕索ISD,奥马哈公立学校．
只有一小部分地区(20%)有五年教学经验的教师可以轻松负担得起购买中等价位房屋的每月费用，即使假设这位教师获得了硕士学位，并且通常会因此而加薪。圣安东尼奥ISD，巴尔的摩公立学校，以及费城学区对老师来说是最实惠的。在这些地区，拥有5年工作经验和硕士学位的教师每月只能将不到25%的收入用于房屋付款。
在大约45%的地区，每月的账单是一个很大的负担，在他们收入的30%到40%之内。在抽样调查的35个地区中，超过四分之一的地区，教师每月需要将收入的40%以上用于房屋支付。[11]
在八个地区，平均每月的住房账单一直是负担不起的。在这些地区，一个老师就可以从来没有能够将收入的不到30%用于房屋成本，即使是在工资计划的顶端。
当房屋成本中位数低于教师工资的30%时(假设该教师获得硕士学位并有5年经验)，房屋成本被认为是可负担的。欲知详情，请浏览我们的互动地图．
正如你所预料的那样，教师夫妇在买房总成本中表现更好。两名教师每人教了五年书，他们的工资足以让一对夫妇在除了一个地区以外的所有地区每月都能轻松地支付住房费用。旧金山联合学区是唯一一个两名拥有硕士学位和五年工作经验的教师无法负担每月购房费用的地区。
总结
总的来说，我们发现，虽然租一套一居室公寓对大多数教师来说是可以承受的，但拥有住房的成本是一种延伸，尤其是在西部和东北部。中西部和南部几乎所有的学区都给教师支付了足够的薪水，可以在10年内攒够首付。
教师们最头疼的可能是每月的住房补贴。即使在人们认为买得起房子的地区，大多数教师也不得不将收入的30%以上用于住房支付。
想知道更多吗?访问互动地图查看每个地区的所有工资和住房成本细节，或查看我们在每个地区的调查结果在这里(pdf)或下载资料在这里(Excel)。
NCTQ要感谢加州大学圣巴巴拉分校经济学教授迪克·斯塔茨(Dick Startz)对这项工作进行了审查并提供了反馈。
的教师合同数据库包括美国147个学区和2个特许管理组织的信息，包括:全国最大的100个学区，每个州最大的学区，以及大城市学校委员会的成员区。该数据库提供了100多个政策问题的答案，并提供了教师合同、工资表和董事会政策以及管理教师的相关州法律的访问。
[1]为了表示租金中位数，NCTQ使用平均值Zillow租金指数该地区所在县2011年至2015年一居室公寓的租金中位数清单价格。如果县级数据不可用，NCTQ使用该地区的都市区。在一些地区，没有数据。
[3]对于15个地区(莫比尔县(AL)、圣贝纳迪诺市(CA)、瓦肖县(NV)、坎伯兰县(NC)、温斯顿-塞勒姆/福赛斯县(NC)、俾斯麦(ND)、诺克斯县(TN)、布朗斯维尔(TX)、Alpine (UT)、Davis (UT)、Burlington (VT)、Kanawha县(WV)、Milwaukee (WI)、Laramie县(WY))，没有可用的租金定价数据。
[4]我们假设新老师在开始工资计划的第一步时只获得了学士学位。
［5］对ACS数据的类似分析得出了截然不同的结果:美国只有8个这样的学区，而不是30个学区的租金过高。
[6]我们不考虑任何潜在的利息或投资回报。
[7]全国房地产经纪人协会
[9]根据全国房地产经纪人协会在美国，最近买房的人中有66%是已婚夫妇。
[10]NCTQ使用的数据中位数房主的成本美国社区调查其中包括抵押贷款和其他财产债务，房地产税，保险和水电费。
[11]在10个地区，我们没有拥有硕士学位和5年工作经验的教师的工资数据。